Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – najważniejsze informacje

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości daje spadkobiercy pełną swobodę w zarządzaniu domem, mieszkaniem, ale nie tylko. Możliwe jest też zasiedzenie działki czy zasiedzenie gruntu. Jak na pozostałych spadkobierców wpływa sprawa o zasiedzenie? Ile czasu musi minąć, żeby przejąć dom na własność? Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – wyjaśniamy.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości – jakie warunki trzeba spełnić?

Zasiedzenie w kodeksie cywilnym jest definiowane następująco:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kiedy więc następuje nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie? Muszą być spełnione dwa warunki:

• Posiadanie samoistne – przykłady takiego władania nieruchomością to m.in. zamieszkiwanie jej, odprowadzanie podatku, płacenie czynszu, robienie remontów. Żeby zgodnie z prawem być posiadaczem samoistnym, trzeba tak korzystać z danej nieruchomości, jakby już była naszą własnością. Jeśli mowa o zasiedzeniu gruntu czy działki, to posiadacz samoistny będzie tam np. uprawiał rolę, hodował zwierzęta czy też ogrodzi teren.
• Nieprzerwany bieg zasiedzenia – żeby nabyć własność przez zasiedzenie, trzeba być posiadaczem samoistnym przez 20 (zasiedzenie w dobrej wierze) lub 30 lat (zasiedzenie w złej wierze).

Zasiedzenie w złej wierze – najczęstszy przypadek

Wyobraźmy sobie taką sytuację. Spośród trojga rodzeństwa tylko najstarsza siostra Maria została w gospodarstwie rolnym po tym jak oboje rodzice zmarli. Płaciła wszystkie rachunki, uprawiała rolę i hodowała zwierzęta, opłacała niezbędne podatki, wyremontowała dom kilkukrotnie. Krótko mówiąc – stała się posiadaczem samoistnym.

Maria przez ten cały czas wiedziała jednak, że spadek, czyli właśnie ten dom, nigdy nie został uregulowany i że istnieją inni spadkobiercy – jej dwóch młodszych braci, którzy mogliby rościć sobie prawo do tej nieruchomości. W takiej sytuacji Maria to posiadacz samoistny w złej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości – KC o złej wierze

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze – czytamy w Art. 172. Kodeksu Cywilnego.

Po 30 latach nieprzerwanego biegu zasiedzenia Maria zostanie więc prawowitym i jedynym właścicielem wspomnianego domu.

Zasiedzenie w dobrej wierze – ile lat od śmierci spadkodawcy?

Drugi rodzaj zasiedzenia występuje znacznie rzadziej – kiedy spadkobierca zajmuje nieruchomość jako posiadacz samoistny i nie jest świadomy, że inni spadkobiercy też mają do tego prawo. Z uzasadnionych (z jego punktu widzenia) przyczyn myśli, że jest jedynym posiadaczem samoistnym. Takie zasiedzenie w dobrej wierze następuje po 20 latach.

Czy sprawa spadkowa przerywa bieg zasiedzenia? Jak podważyć zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej?

Zdarza się, że spadek jest nieuregulowany od lat, a bieg zasiedzenia trwa. Wróćmy do Marii – załóżmy, że bohaterka zachowuje się jak posiadacz samoistny od 15 lat – brakuje jeszcze 15, żeby mogła stwierdzić prawomocne zasiedzenie domu rodzinnego. Czy jej bracia – pozostali spadkobiercy – mogą uniemożliwić jej przejęcie przez zasiedzenie? Tak – poprzez złożenie wniosku o dział spadku.

W sytuacji, kiedy zajmowana nieruchomość jest składnikiem majątku przypadającego w spadku kilku osobom, każda z nich może złożyć wniosek o sądowy dział spadku. Wówczas bieg zasiedzenia zatrzymuje się aż do zakończenia postępowania. Spadkobiercy mogą próbować podważyć zasiedzenie po zmarłym, wykazując, że zajmująca nieruchomość nie jest posiadaczem samoistnym, tj. nie zachowuje się w pełni jak właściciel.

Jeśli minie 20 lub 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego, to nie można już nic zrobić – do zasiedzenia dojdzie z mocy prawa, a osoba zajmująca nieruchomość zyska do niej prawo własności.

Własność przez zasiedzenie a spadkobiercy – jak załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Żeby sformalizować zasiedzenie mieszkania, domu czy gruntu, mamy dwie opcje:

• każdy spadkobierca może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia w postępowaniu o dział spadku;
• każdy zainteresowany może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia w osobnym postępowaniu nieprocesowym w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości.

Składając wniosek o zasiedzenie nieruchomości, wzór najlepiej skonsultuj z adwokatem, który pomoże Ci zebrać dowody na zasiedzenie nieruchomości. Jak wygrać sprawę o zasiedzenie? Trzeba udokumentować (odpowiednimi pismami, fotografiami, zeznaniami świadków) posiadanie samoistne, które jest podstawą do stwierdzenia zasiedzenia.

Czy przy zasiedzeniu trzeba spłacić spadkobierców? Nie – jeśli przykładowo doszło do zasiedzenia domu rodzinnego, to rodzeństwu nie przysługuje żadna rekompensata.

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość?

Jakie są skutki przejęcia nieruchomości? Oprócz tego, że musisz odprowadzić podatek od zasiedzenia, zyskujesz szereg praw: możesz sprzedać, wydzierżawić lub podarować komuś nieruchomość pod warunkiem, że zostaniesz wpisana/-y do księgi wieczystej. Wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się w sądzie rejonowym.

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Stwierdzenie zasiedzenia nie nastąpi, jeśli „posiadacz” dzierżawi bądź wynajmuje nieruchomość – taki stosunek nazywamy posiadaniem zależnym, a nie samoistnym. Musi być spełniony warunek nieprzerwanego (przez 20 lub 30 lat) posiadania samoistnego.

Czy dziedziczenie zasiedzenia jest możliwe?

Załóżmy, że ojciec Jana przed śmiercią był przez 25 lat samoistnym posiadaczem nieruchomości po swoich rodzicach. Gdy ojciec zmarł, Jan mógł „przejąć” bieg zasiedzenia z naliczeniem 25 lat swojego rodzica i złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia już po 5 latach. „Dziedziczenie” zasiedzenia jest więc zgodne z prawem.

FAQ