Rękojmia to instytucja prawa prywatnego uregulowana w kodeksie cywilnym. Jest to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy.

Rękojmia to szczególny obowiązek, który wynika z mocy samego prawa na sprzedawcy. Jest niezależna od jego winy i wiedzy o istnieniu wady. Poniżej przedstawiamy analizę zaledwie części najważniejszych przepisów, które ją regulują wraz z praktycznymi objaśnieniami.

Przesłanką odpowiedzialności jest wada rozumiana jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową sprzedaży.

Regulacja kodeksowa w art. 556¹ § 1 k.c.  wskazuje przykładowe rodzaje niezgodności rzeczy z umową, jest to między innymi przypadek gdy:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia
• brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Jeżeli kupujący to konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktujemy publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu.

Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia. Dzieje się tak jeżeli czynności te wykonał sprzedawca lub osoba trzecia, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność. Co ciekawe, również przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Jak wskazuje art. 556² k.c. jeżeli kupujący to konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili kiedy niebezpieczeństwo przeszło na kupującego. Przepis ten stosujemy wyłącznie do sprzedaży konsumenckiej. Warto zwrócić uwagę na roczny termin liczony od dni wydania rzeczy. Domniemanie w powyższym przepisie jest wzruszalne. Natomiast ciężar dowodowy, że wada nie istniała w chwili wydania rzeczy konsumentowi będzie spoczywał na przedsiębiorcy.

Sprzedawca odpowiada również względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana to własność osoby trzeciej, albo jest obciąża ją prawo osoby trzeciej.

Sprzedawca odpowiada również w sytuacji gdy rzecz ograniczono w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą, które to ograniczenie wynika z decyzji lub orzeczenia organu, a także za istnienie prawa. Umowa sprzedaży wywiera skutki prawne w chwili gdy strony zaciągną zobowiązania. Ważność umowy nie zależy od przysługiwania sprzedawcy prawa własności rzeczy, która ma być sprzedana. Jeżeli rzecz sprzedawana to własność podmiotu trzeciego, nie nastąpi skutek zobowiązująco-rozporządzający umowy. Zatem nie będziemy mieli do czynienia z przeniesieniem własności rzeczy. Kupujący pomimo zapłaty ceny nie będzie jej właścicielem. Za taki stan faktyczny odpowie wówczas sprzedawca. Tożsama sytuacja nastąpi, gdy rzecz sprzedana okaże się obciążona prawem osoby trzeciej, lub gdy prawo sprzedawane w ogóle nie będzie istniało.

Kiedy sprzedawca uniknie odpowiedzialności? W jakiej sytuacji odpowiedzialność sprzedawcy w ogóle nie powstaje? Kodeks cywilny wylicza kilka przypadków, a mianowicie:

• jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
• przy rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku albo mających powstać w przyszłości, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy, chyba że kupującym jest konsument,
• gdy kupującym jest konsument, a sprzedawana rzecz nie ma właściwości wynikających z publicznych zapewnień, jeżeli sprzedawca zapewnień nie znał, ani oceniając rozsądnie, nie mógł znać albo nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego, albo gdy ich treść została sprostowana przed zawarciem umowy.

Należy zaznaczyć, że sprzedawca nie ma możliwości by się zwolnić z odpowiedzialności podnosząc, że kupujący mógł z łatwością wadę zauważyć. Kodeks cywilny nie rozróżnia wady jawnej i ukrytej. Kupujący nie ma również obowiązku, by zbadać rzecz w chwili zawarcia umowy.

Jeśli kupujący wie o istnieniu wady, a mimo to decyduje się na kupno rzeczy, rękojmia jest wyłączona!

Strony umowy mogą wyłączyć, ograniczyć lub rozszerzyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Modyfikacja może dotyczyć tego za co, oraz w jakim terminie sprzedawca odpowiada. Nie dotyczy jednak tego jakie uprawnienia przysługują kupującemu wadliwej rzeczy sprzedanej. Nie można poprzez modyfikację skrócić, ani też przedłużyć rocznego terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady lub wymianę sprzedanej rzeczy na wolną od wad. Jak przesądzono w orzecznictwie, modyfikacji odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie można domniemywać. Zatem musi wynikać ono wyraźnie z treści postanowień umownych.

Jeżeli po stronie kupującego stoi konsument, wyłączyć bądź ograniczyć odpowiedzialność można tylko w przypadkach wskazanych przez ustawodawcę. Ze względu na słabszą pozycję konsumenta wobec przedsiębiorcy przepisy limitują ograniczenie bądź wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Bezskuteczne jest wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.

Nie chodzi tu jedynie o sytuacje, w których kupujący nie wiedział o wadzie rzeczy. Chodzi tu przede wszystkim o umyślne wprowadzenie w błąd kupującego co do nieistnienia wady rzeczy. Sprzedawca musi wiedzieć o wadzie.

Według art. 559 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Przepis ten reguluje granice czasowe odpowiedzialności strony, która sprzedała wadliwą rzecz. Chodzi zatem o stwierdzenie wady fizycznej w odpowiednim okresie. Co do zasady w okresie dwóch lat, a w przypadku nieruchomości w okresie 5 lat od wydania rzeczy oraz w okresie, za który można sprzedawcy przypisać odpowiedzialność. Ten drugi okres odpowiedzialności trwa do kiedy ciąży na nim niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Na kupującego niebezpieczeństwo takie jak przypadkowa utrata, bądź uszkodzenie rzeczy przejdzie dopiero w chwili wydania rzeczy. Chyba, że strony co innego wspólnie postanowią. Przepis ten odwraca de facto ciężar dowodu wynikający z art. 6 k.c. Wprowadza on domniemanie, że w chwili wydania rzeczy kupującemu wady rzeczy już istniały. Wobec czego to sprzedawca musi przed sądem wykazywać, że przyczyny wady rzeczy nie występowały w chwili gdy towar wydawano nabywcy. Wykładnia tego przepisu powtarza regulacje dotyczącą domniemania istnienia wady fizycznej lub jej przyczyny w chwili wydania rzeczy w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Nie jest to do końca prawidłowym rozwiązaniem z punktu widzenia legislacji i zasady racjonalnego ustawodawcy.

Jakie uprawnienia daje kupującemu rękojmia?

• może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny,
• żądać wymiany rzeczy na wolną od wad,
• może żądać usunięcia wady,
• odstąpić od umowy chyba, że sprzedawca niezwłocznie i bez niedogodności wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad, albo wadę usunie, (opcja ta nie wchodzi w grę jeżeli rzecz była już wymieniona, lub naprawiona przez sprzedawcę, albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięciu wady), kupujący nie może odstąpić od umowy gdy wada jest nieistotna,
• kupujący będący konsumentem może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady zażądać wymiany rzeczy na wolną od wad, albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie do zgodności rzeczy z umową wybrane przez kupującego jest niemożliwe lub nadmiernie kosztowne w porównaniu z propozycją sprzedawcy.

Należy mieć na uwadze, że obniżenie ceny powinno być o tyle, na ile wyceniana jest wartość wady rzeczy. Warto podkreślić, że przy oświadczeniu o obniżeniu ceny należy dokładnie oznaczyć nową cenę sprzedaży, lub wskazać o jaką kwotę rzecz powinna być obniżona. W przypadku gdy nie będzie korelacji nowej ceny z wadą rzeczy oświadczenie może okazać się sprzeczne z ustawą więc nieważne.

Uprawnienia kupującego dokładnie opisuje treść art. 560 k.c. Przepis ten reguluje prawa podmiotowe kształtujące, które nabywca rzeczy może złożyć zbywcy w przypadku pojawienia się wady w sprzedawanym przedmiocie.

Jeśli kupujący złoży takie oświadczenie sprzedawca ma obowiązek ekwiwalentnego świadczenia na rzecz drugiej strony. To jednostronna czynność prawna zaadresowana do sprzedawcy. Dane przedsiębiorcy są na paragonie, czy fakturze. Kupujący wybiera, z którego uprawnienia chce skorzystać. Natomiast wybór konkretnego działania zamyka drogę do innego uprawnienia. Sprzedawcy przysługują kontruprawnienia. Przykładem są wymiana rzeczy, lub usunięcie jej wady, które utrzymają w mocy umowy sprzedaży, bądź ustaloną cenę. Zatem sprzedawcy przysługują zarzuty peremptoryjne. Czyli ich prawidłowe podniesienie np. poprzez wymianę rzeczy wadliwej na wolną od wad sprawią, że uprawnienia kupującego wygasną. Kupujący działający jako konsument, może zamiast propozycji sprzedawcy skierować swoje kolejne uprawnienia z kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzedawca zaproponuje wymianę rzeczy albo usunięcie wady, konsument może odpowiednio żądać usunięcia wady bądź wymiany rzeczy. Uprawnień po słabszej ekonomicznie stronie stosunku prawnego nie ma w pewnych sytuacjach. Jeżeli rzeczy nie można zmienić zgodnie z umową w sposób jaki wybrał kupujący. Albo jeśli wymagałoby to nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Nadmierność kosztów ocenia się przez wartość rzeczy nieposiadającej wad, rodzaj i rozmiar wady oraz niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Powyższe uprawnienia nie wyłączają dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.

Jeśli dojdzie do wadliwego zamontowania rzeczy kupujący może zażądać demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięcia wady. Jeżeli sprzedawca nie spełni żądania kupującego nabywca może wykonać te czynności na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania rzeczy, podnosząc zarzut, że koszt ten przekracza cenę sprzedawanej rzeczy. Jeżeli jednak kupującym jest konsument, sprzedawcy nie przysługuje uprawnienie do odmowy demontażu i ponownego montażu. Jednak konsument poniesie część kosztów, które przewyższają cenę rzeczy sprzedanej. Ewentualnie może żądać zapłaty kosztów demontażu i ponownego zamontowania. Natomiast jego żądanie ogranicza wysokość ceny rzeczy sprzedanej.

Jeśli kupujący korzysta z uprawnień, które daje rękojmia, ma obowiązek dostarczyć sprzedawcy rzecz posiadającą wady do miejsca wskazanego w umowie.

W przypadku jego braku, dostarczy do miejsca wydania rzeczy. Koszt dostarczenia rzeczy obciąża sprzedawcę. Jeżeli kupujący poniesie z tego tytułu wydatek, będzie przysługiwało mu od sprzedawcy roszczenie o zwrot tych środków. Jeżeli przez gabaryty rzeczy jej dostarczenie byłoby nadmiernie utrudnione, kupujący powinien wydać rzecz sprzedawcy w miejscu gdzie się ona znajduje. Sprzedawcę obciążają również koszty wymiany lub naprawy rzeczy. Koszty te należy rozumieć szeroko. W kodeksie jest jedynie przykładowe wyliczenie co wchodzi w skład tych kosztów. To min.: koszt demontażu i dostarczenia rzeczy, koszt robocizny i dostarczenia materiałów.

Gdy rękojmia zostanie wykorzystana przez kupującego sprzedawca ma następujące obowiązki:

• przyjęcie od kupującego rzeczy wadliwej, jeżeli kupujący żąda wymiany rzeczy na wolną od wad lub odstąpienia od umowy,
• ustosunkowanie się w terminie 14 dni do żądania kupującego konsumenta, w przeciwnym razie twierdzenia konsumenta będą uznane za uzasadnione,
• naprawienie szkody, którą poniósł kupujący przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady. Nawet jeśli szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Głównie chodzi o koszty zawarcia umowy, przechowania rzeczy, czynienie nakładów,. Jednak kupujący może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Kupiłeś od dewelopera nieruchomość i widzisz, że przez dach cieknie Ci woda do mieszkania?

Zamówiłeś przez Internet meble, które po doręczeniu są poobijane, bądź niekompletne? Nie wiesz z jakiego uprawnienia skorzystać po kupnie rzeczy obciążonej prawem osoby trzeciej? Zastanawiasz się, jakie prawa przysługują Tobie jako konsumentowi? Dokonaj analizy faktycznej i prawnej swojej sytuacji. Profesjonalni pełnomocnicy czekają na to by Ci pomóc.

Autor: adwokat Marcin Śpiewak.

Zapraszamy do zapoznania się z naszym ostatnim wpisem https://szantar.pl/bez_kategorii/odzyskujemy-nienaleznie-egzekwowane-przez-komornika-oplaty/